Właściciel nieruchomości powinien unikać działań, które mogłyby zakłócać korzystanie
z sąsiednich nieruchomości w stopniu przekraczającym przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz lokalnych warunków – tak brzmi utopijna wizja życia sąsiedzkiego. Powyższe wynika z art. 144 Kodeksu Cywilnego (dalej: KC) i zgodnie z tą zasadą, sąsiedzi powinni w pełni respektować swoje prawa.
Pojęcie nieruchomości sąsiedniej należy rozumieć szeroko, bowiem sąsiednia nie jest jedynie nieruchomość, która znajduje się w bezpośrednio graniczącym lokalu, lecz także ta, która znajduje się pod wpływem oddziaływania z nieruchomości wyjściowej, tj. objęta jakąkolwiek ingerencją. Przepis art. 144 KC znajduje również zastosowanie w relacjach między najemcami lokali. Warto nadmienić, że dotyczy to również sytuacji, w których ingerencja obejmuje nieruchomość wspólną.
Jednakże, jak powszechnie wiadomo, ile ludzi, tyle charakterów. To samo tyczy się sąsiadów, ilu sąsiadów, tyle problemów. Każdy pojmuje pojęcie „przeciętnej miary” subiektywnie, co oznacza, że dla jednego włączona muzyka może być za głośna, dla kogoś innego — wszystkim dobrze znane wiercenie, czyli wykonywane prace remontowe (szczególnie w porannych godzinach), może spędzać sen z powiek. Należy zatem zadać sobie pytanie, czy to właśnie subiektywna ocena stanowi odpowiednie kryterium? Otóż osobiste odczucia danej osoby nie mają tutaj kluczowego znaczenia. Ważne jest, aby możliwa była obiektywizacja tych odczuć, co oznacza odniesienie się do standardu „przeciętnego człowieka”. Przy ocenie bierze się również pod uwagę zarówno cechy nieruchomości, która powoduje uciążliwości, jak i nieruchomości, które są nimi dotknięte.
Zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiednich (immisje)
Z perspektywy prawa sąsiedzkiego, niezwykle ważne jest zrozumienie, jakie działania w ramach wykonywania prawa własności mogą zakłócać korzystanie z sąsiednich nieruchomości. W terminologii prawniczej te działania określa się jako immisje.
Katalog sytuacji, uznawanych za immisje sąsiedzkie, jest katalogiem otwartym, a do najczęstszych przypadków immisji można zaliczyć między innymi:
- działania generujące hałas, który przekracza dopuszczalny poziom, utrudniając spokojne korzystanie z nieruchomości sąsiednich,
- posadzenie drzew wzdłuż granicy nieruchomości, które blokują naturalne nasłonecznienie sąsiednich działek,
- rozprzestrzenianie się niepożądanych cząsteczek materii, takich jak chemikalia, promieniowanie czy fale dźwiękowe,
- tamowanie przenikania pożądanych cząsteczek materii na sąsiednie nieruchomości, na przykład blokowanie światła słonecznego.
Warto podkreślić, że immisje nie muszą wpływać wyłącznie na komfort ludzi. Mogą one również oddziaływać na rzeczy czy zwierzęta, które znajdują się na sąsiednich nieruchomościach.
Rodzaje immisji
Immisje sąsiedzkie możemy podzielić na dwa podstawowe rodzaje – immisje bezpośrednie oraz immisje pośrednie. Najprościej mówiąc, immisje bezpośrednie polegają na fizycznym naruszeniu cudzej własności, natomiast immisje pośrednie mają wpływ na nieruchomości sąsiednie poprzez działania takie jak hałas, nieprzyjemne zapachy czy inne zakłócenia, które utrudniają normalne korzystanie z tych nieruchomości. W tym miejscu należy się pochylić nad pojęciem „przeciętnej miary” wskazanej w art. 144 KC. Pojęcie to bowiem odnosi się do dwóch kwestii. Po pierwsze, określa granice, do jakich właściciele nieruchomości „muszą” znosić wpływy na swoje prawa, pod warunkiem że nie są one nadmierne. Po drugie, definiuje zakres dopuszczalnego oddziaływania wynikającego z wykonywania swoich uprawnień.
Roszczenia z tytułu nieuprawnionych immisji
Osoba, która doznaje immisji, ma prawo nie tylko zgłaszać swoje zastrzeżenia, ale także podejmować konkretne kroki prawne. Jedną z opcji jest wytoczenie powództwa o zaprzestanie takich naruszeń, powołując się na art. 144 § 2 w związku z art. 222 § 2 KC. Prawo to przysługuje nie tylko właścicielowi nieruchomości, ale również innym osobom z niej korzystającym, przykładowo najemcy. W przypadku dochodzenia ochrony przed immisjami art. 144 KC nie ustanawia odrębnego roszczenia, lecz definiuje warunki, które umożliwiają korzystanie z ochrony własności zgodnie z przepisami ogólnymi.
Roszczenie o zaprzestanie immisji można skierować zarówno przeciwko właścicielowi nieruchomości, z której pochodzą zakłócenia, jak i przeciwko osobom generującym immisje, które nie są właścicielami. Jeśli immisje spowodowały szkodę, można dochodzić jej naprawienia na podstawie przepisów dotyczących odpowiedzialności za czyny niedozwolone (art. 415 KC i następne). W sytuacji, gdy immisje mogą prowadzić do powstania szkody, właściciel nieruchomości ma prawo żądać, oprócz roszczenia negatoryjnego (art. 439 KC), zapobieżenia szkody.
Reasumując, w przypadku immisji przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Oznacza to, że sąsiad powinien podjąć działania niezbędne do przywrócenia pełnej kontroli nad nieruchomością i usunięcia bezprawnej ingerencji. Ważne jest, że nie chodzi tu o przywrócenie stanu sprzed naruszenia, lecz o dostosowanie sposobu korzystania z nieruchomości do stanu zgodnego z naszą wolą i obowiązującym prawem. W praktyce może to oznaczać zredukowanie immisji do poziomu, który nie przekracza „przeciętnej miary” zakłóceń.
