Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Gdy dokonują go osoby żyjące w nieformalnym związku, relacje majątkowe są znacznie bardziej skomplikowane niż w małżeństwie. Największy problem pojawia się wtedy, gdy nieruchomość została kupiona ze wspólnych środków, ale w księdze wieczystej jako właściciel figuruje tylko jeden partner. Drugi wówczas czuje się potraktowany… niesprawiedliwie.
Co wtedy zrobić? Czy drugi partner ma jakiekolwiek prawa? Czy może odzyskać pieniądze? A może da się dopisać go do księgi wieczystej?
Poniżej wyjaśniamy wszystkie najważniejsze kwestie takiej sytuacji.
Dlaczego sytuacja finansowa par w związku partnerskim jest bardziej skomplikowana niż małżonków?
W małżeństwie zasadą jest ustawowa wspólność majątkowa. Przy wspólnym zakupie nieruchomości małżonkowie automatycznie stają się współwłaścicielami – niezależnie od tego, czy w akcie notarialnym widnieje jeden, czy oboje.
W związku partnerskim takich regulacji po prostu nie ma. Partnerzy są dla prawa… osobami obcymi.
Oznacza to, że:
- nie stosuje się tu przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,
- nie działa mechanizm wspólności majątkowej,
- nie ma automatycznej ochrony dla partnera, który łoży na wspólny dom.
Sąd, rozstrzygając ewentualny spór, będzie musiał sięgać do przepisów Kodeksu cywilnego, interpretując relację partnerów przez pryzmat ich rzeczywistego wkładu i wzajemnych ustaleń.
Wspólny zakup, ale właściciel tylko jeden – co to oznacza w praktyce?
Niezależnie od tego, ile pieniędzy włożyłeś w zakup, właścicielem jest wyłącznie osoba wpisana w księdze wieczystej. Tytuł własności powstaje z chwilą podpisania aktu notarialnego – i tylko to ma znaczenie dla prawa.
Dlaczego tak się dzieje?
Ponieważ do nieruchomości nie można stosować tzw. koncepcji wspólnego portfela, którą sądy czasem wykorzystują w sporach partnerów dotyczących zwykłych wydatków. Dla nieruchomości liczy się tylko akt własności.
Ale dobra wiadomość jest taka, że to, że formalnym właścicielem jest tylko jeden partner, nie oznacza, że drugi traci swoje roszczenia. Może dochodzić ich na drodze cywilnej – jednak nie jako współwłaściciel, lecz jako osoba, która poniosła koszty lub przyczyniła się do nabycia nieruchomości.
W jaki sposób można dochodzić swoich praw?
Jeżeli nieruchomość widnieje na jednego partnera, a druga osoba współfinansowała zakup, możliwe są trzy podstawowe ścieżki prawne:
- Roszczenia o zwrot nakładów na nieruchomość partnera
Dotyczy to przede wszystkim:
- wydatków na remont,
- nakładów koniecznych (utrzymanie mieszkania w należytym stanie),
- nakładów ulepszających lub podnoszących wartość nieruchomości (np. generalny remont, wymiana instalacji, wyposażenie).
Sądy rozróżniają:
- posiadacza w dobrej wierze – może żądać zwrotu większości nakładów,
- posiadacza w złej wierze – może domagać się tylko części wydatków koniecznych.
Ocena zależy od indywidualnych okoliczności relacji: długości związku, sposobu prowadzenia wspólnego gospodarstwa, wiedzy o tytule własności.
- Roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia
Ta podstawa prawna ma szerokie zastosowanie, gdy:
- nieruchomość należy wyłącznie do jednego partnera,
- brak jest umowy między partnerami,
- pieniądze na zakup pochodziły ze wspólnych środków.
Dla przykładu możemy tu wskazać roszczenia o zwrot:
- środków przeznaczonych na spłatę kredytu drugiego partnera,
- kosztów utrzymania mieszkania,
- wartości pracy własnej włożonej w budowę lub remont,
- części kwoty przeznaczonej na zakup nieruchomości, nawet gdy partner nie jest współwłaścicielem.
Wnioski o dopisanie do księgi wieczystej – czy to możliwe?
Tak, ale tylko wtedy, gdy właściciel wyrazi zgodę i zawrzecie nowy akt notarialny przenoszący udział w nieruchomości.
Nie da się „dopisać” partnera do księgi wieczystej na podstawie jednostronnego wniosku. Jeśli druga strona odmawia – jedyną drogą są roszczenia finansowe, nie własnościowe.
A co jeśli nieruchomość była kupiona wspólnie, ale w akcie figuruje tylko jeden partner?
To częsty scenariusz. Na przykład:
- jeden partner miał lepszą zdolność kredytową,
- bank wymagał jednego kredytobiorcy,
- partnerzy „nie pomyśleli” o wspólnym wpisie.
W takiej sytuacji – mimo że faktycznie pieniądze pochodziły od obu – formalnie właścicielem jest tylko ten, kto podpisał akt.
W razie rozstania jedyną drogą jest żądanie zwrotu części nakładów lub dochodzenie bezpodstawnego wzbogacenia.
Co sprawdza sąd, rozstrzygając spór między byłymi partnerami?
Ponieważ brak jest regulacji dotyczących związku partnerskiego, sąd sprawdza w szczególności:
- Czy między partnerami istniała jakakolwiek umowa – pisemna lub ustna.
- Czy oboje mieli być współwłaścicielami (czy planowali wspólny zakup).
- Jaki był rzeczywisty wkład finansowy stron – przelewy, dokumenty, rachunki.
- Jak wyglądała relacja – czas trwania, wspólne gospodarstwo, dochody, dzieci.
- Czy istnieją przesłanki bezpodstawnego wzbogacenia lub zwrotu nakładów.
Sąd na tej podstawie ustala, czy i w jakim zakresie jeden partner może dochodzić zwrotu swoich środków.
Co moglibyśmy poradzić parom żyjącym bez ślubu?
Aby uniknąć wieloletnich procesów i stresu, warto zawrzeć między sobą umowę, która będzie regulować zasady zakupu nieruchomości, proporcje wkładów czy sposób rozliczenia w przypadku rozstania. Oprócz tego, warto, aby partnerzy zadbali jednak o wspólny wpis w księdze wieczystej. A najprostszym ze sposobów zabezpieczenia interesów obu stron jest po prostu zachowanie dowodu wydatków — wszelkich potwierdzeń przelewów czy faktur.
Podsumowanie
Jeśli mieszkanie zostało kupione wspólnie, ale w księdze wieczystej widnieje tylko jeden partner, nie oznacza to braku możliwości dochodzenia roszczeń.
Drugi partner może żądać zwrotu nakładów, rozliczenia wkładu finansowego, świadczeń na spłatę kredytu lub domagać się rekompensaty z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.
Ponieważ jednak każda sytuacja jest inna – a spory między partnerami sąd rozstrzyga na podstawie szczegółowej analizy ich relacji i wkładów – warto skonsultować się z prawnikiem, zanim dojdzie do konfliktu lub podjęcia ważnych decyzji finansowych.
Jesteś w takiej sytuacji? Zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią!
