Rozwód lub rozstanie małżonków często wiążą się nie tylko z koniecznością uregulowania kwestii osobistych, ale również z podziałem wspólnie zgromadzonego majątku. Jednym z najtrudniejszych zagadnień w takich sprawach jest nieruchomość obciążona kredytem hipotecznym. W praktyce bardzo często pojawia się pytanie: co dzieje się ze wspólnym mieszkaniem lub domem, gdy małżonkowie nadal spłacają kredyt? Czy sąd może „podzielić” kredyt? Kto powinien dalej regulować raty? Czy przejęcie nieruchomości przez jednego z małżonków oznacza automatyczne zwolnienie drugiego z długu?
Odpowiedzi na te pytania wymagają rozróżnienia dwóch kwestii, które często są ze sobą mylone – podziału majątku pomiędzy byłymi małżonkami oraz odpowiedzialności wobec banku z tytułu zawartej umowy kredytowej.
Kredyt hipoteczny a podział majątku wspólnego małżonków
W czasie trwania małżeństwa, jeżeli małżonkowie pozostają w ustawowym ustroju wspólności majątkowej, nabyta nieruchomość co do zasady wchodzi w skład ich majątku wspólnego. Dotyczy to również nieruchomości kupionych za środki pochodzące z kredytu hipotecznego zaciągniętego przez oboje małżonków.
W przypadku rozwodu lub ustanowienia rozdzielności majątkowej wspólność majątkowa ustaje, jednak nie oznacza to automatycznego podziału zgromadzonego majątku. Byli małżonkowie muszą dokonać podziału majątku – dobrowolnie, zawierając stosowną umowę, albo w drodze postępowania sądowego.
Jeżeli w skład majątku wspólnego wchodzi nieruchomość obciążona hipoteką, konieczne jest ustalenie jej wartości oraz rozliczenie zobowiązania kredytowego. W praktyce jest to jeden z najbardziej skomplikowanych elementów postępowania.
Czy sąd przy podziale majątku dzieli również kredyt hipoteczny?
Jedną z najważniejszych zasad jest to, że sąd dokonujący podziału majątku wspólnego nie dzieli samej umowy kredytowej zawartej z bankiem. Kredyt hipoteczny jest bowiem zobowiązaniem wobec osoby trzeciej, czyli banku, a nie wyłącznie rozliczeniem pomiędzy małżonkami.
Oznacza to, że nawet jeśli w wyniku podziału majątku sąd przyzna nieruchomość jednemu z małżonków, drugi małżonek nadal może być zobowiązany wobec banku do spłaty kredytu, jeżeli wspólnie podpisali umowę kredytową.
Przykładowo: jeżeli małżonkowie kupili mieszkanie na kredyt, a po rozwodzie sąd przyzna mieszkanie jednemu z nich, to nie powoduje to automatycznego „wykreślenia” drugiego małżonka z umowy kredytu. Dla banku nadal oboje kredytobiorcy pozostają odpowiedzialni za spłatę zobowiązania.
Przejęcie nieruchomości przez jednego z małżonków a zgoda banku
Częstym rozwiązaniem przy podziale majątku jest przyznanie nieruchomości jednemu z małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego. Takie rozwiązanie pozwala uniknąć sprzedaży mieszkania lub domu i umożliwia jednemu z byłych małżonków dalsze korzystanie z nieruchomości.
Należy jednak pamiętać, że samo ustalenie między małżonkami, iż jeden z nich będzie samodzielnie spłacał kredyt, nie wiąże banku. Aby drugi małżonek został zwolniony z odpowiedzialności za kredyt, konieczne jest dokonanie odpowiednich zmian w umowie kredytowej, na które musi zgodzić się bank.
Bank każdorazowo analizuje sytuację finansową osoby, która miałaby przejąć całe zobowiązanie. Sprawdza między innymi jej dochody, zdolność kredytową oraz możliwość samodzielnej spłaty pozostałej części kredytu.
Jeżeli bank nie wyrazi zgody na przejęcie kredytu przez jednego z małżonków, byli małżonkowie nadal pozostają wspólnie odpowiedzialni za zobowiązanie, nawet jeśli między sobą ustalili inny sposób korzystania z nieruchomości.
Jak ustalić wartość nieruchomości obciążonej hipoteką?
Przy podziale majątku konieczne jest określenie wartości składników majątkowych, w tym nieruchomości. W przypadku mieszkania lub domu z kredytem hipotecznym pojawia się pytanie, czy od wartości nieruchomości należy odjąć pozostałą do spłaty kwotę kredytu.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że przy ustalaniu wartości nieruchomości dla potrzeb podziału majątku co do zasady bierze się pod uwagę jej wartość rynkową, bez pomniejszania jej o wysokość niespłaconego kredytu hipotecznego.
Nie oznacza to jednak, że kredyt pozostaje całkowicie bez znaczenia. Jeżeli jeden z małżonków przejmuje nieruchomość i jednocześnie pozostaje zobowiązany do dalszej spłaty kredytu, okoliczność ta może mieć znaczenie przy ustalaniu wzajemnych rozliczeń pomiędzy stronami.
Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy, ponieważ znaczenie mogą mieć między innymi moment zawarcia kredytu, wysokość dokonanych spłat, sposób finansowania nieruchomości oraz pozostałe składniki majątku wspólnego.
Spłata rat kredytu po rozwodzie – kto powinien je regulować?
W praktyce często zdarza się, że po rozstaniu jeden z małżonków pozostaje w nieruchomości i samodzielnie spłaca raty kredytu. Powstaje wtedy pytanie, czy może domagać się od drugiego małżonka zwrotu części poniesionych kosztów.
Jeżeli po ustaniu wspólności majątkowej jeden z byłych małżonków spłaca wspólny kredyt hipoteczny ze swoich środków, może powstać roszczenie o rozliczenie tych nakładów przy podziale majątku. Nie oznacza to jednak, że każda zapłacona rata automatycznie podlega zwrotowi w połowie.
Znaczenie może mieć między innymi fakt, kto korzystał z nieruchomości, czy drugi małżonek miał możliwość korzystania z mieszkania lub domu, a także jakie były ustalenia pomiędzy stronami. Sąd każdorazowo bada całokształt okoliczności konkretnej sprawy.
Sprzedaż nieruchomości jako rozwiązanie problemu kredytu
Jeżeli byli małżonkowie nie są w stanie porozumieć się co do dalszego losu nieruchomości, jednym z możliwych rozwiązań jest jej sprzedaż. Uzyskana kwota może zostać przeznaczona na spłatę pozostałej części kredytu, a ewentualna nadwyżka może zostać podzielona pomiędzy byłych małżonków.
Sprzedaż nieruchomości wymaga jednak współdziałania stron, a w przypadku konfliktu może być trudna do przeprowadzenia. W niektórych sytuacjach konieczne jest więc skierowanie sprawy do sądu i dokonanie podziału majątku w postępowaniu sądowym.
Podział majątku z kredytem hipotecznym wymaga dokładnej analizy
Podział majątku wspólnego, w którego skład wchodzi nieruchomość obciążona kredytem hipotecznym, należy do najbardziej złożonych spraw majątkowych pomiędzy byłymi małżonkami. Kluczowe jest rozdzielenie dwóch kwestii: rozliczeń pomiędzy małżonkami oraz odpowiedzialności wobec banku.
Samo przyznanie mieszkania jednej osobie nie powoduje automatycznego przejęcia kredytu. Do tego konieczna jest zgoda banku. Z kolei decyzje dotyczące spłat, rozliczenia rat oraz wartości nieruchomości powinny być podejmowane z uwzględnieniem wszystkich okoliczności konkretnej sprawy.
Dlatego przed dokonaniem podziału majątku warto dokładnie przeanalizować zarówno sytuację prawną nieruchomości, jak i warunki umowy kredytowej. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której po zakończeniu postępowania jeden z byłych małżonków nadal pozostaje związany wieloletnim zobowiązaniem wobec banku.
Jeżeli jesteś w takiej sytuacji – zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią.
