Zakup mieszkania to jedna z najwa\u017cniejszych decyzji finansowych w \u017cyciu. Gdy dokonuj\u0105 go osoby \u017cyj\u0105ce w nieformalnym zwi\u0105zku, relacje maj\u0105tkowe s\u0105 znacznie bardziej skomplikowane ni\u017c w ma\u0142\u017ce\u0144stwie. Najwi\u0119kszy problem pojawia si\u0119 wtedy, gdy nieruchomo\u015b\u0107 zosta\u0142a kupiona ze wsp\u00f3lnych \u015brodk\u00f3w, ale w ksi\u0119dze wieczystej jako w\u0142a\u015bciciel figuruje tylko jeden partner. Drugi w\u00f3wczas czuje si\u0119 potraktowany\u2026 niesprawiedliwie.<\/p>\n\n\n\n
Co wtedy zrobi\u0107? Czy drugi partner ma jakiekolwiek prawa? Czy mo\u017ce odzyska\u0107 pieni\u0105dze? A mo\u017ce da si\u0119 dopisa\u0107 go do ksi\u0119gi wieczystej?<\/p>\n\n\n\n
Poni\u017cej wyja\u015bniamy wszystkie najwa\u017cniejsze kwestie takiej sytuacji.<\/p>\n\n\n\n
W ma\u0142\u017ce\u0144stwie zasad\u0105 jest ustawowa wsp\u00f3lno\u015b\u0107 maj\u0105tkowa. Przy wsp\u00f3lnym zakupie nieruchomo\u015bci ma\u0142\u017conkowie automatycznie staj\u0105 si\u0119 wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielami \u2013 niezale\u017cnie od tego, czy w akcie notarialnym widnieje jeden, czy oboje.<\/p>\n\n\n\n
W zwi\u0105zku partnerskim takich regulacji po prostu nie ma. Partnerzy s\u0105 dla prawa\u2026 osobami obcymi.<\/p>\n\n\n\n
Oznacza to, \u017ce:<\/p>\n\n\n\n
S\u0105d, rozstrzygaj\u0105c ewentualny sp\u00f3r, b\u0119dzie musia\u0142 si\u0119ga\u0107 do przepis\u00f3w Kodeksu cywilnego, interpretuj\u0105c relacj\u0119 partner\u00f3w przez pryzmat ich rzeczywistego wk\u0142adu i wzajemnych ustale\u0144.<\/p>\n\n\n\n
Niezale\u017cnie od tego, ile pieni\u0119dzy w\u0142o\u017cy\u0142e\u015b w zakup, w\u0142a\u015bcicielem jest wy\u0142\u0105cznie osoba wpisana w ksi\u0119dze wieczystej. Tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci powstaje z chwil\u0105 podpisania aktu notarialnego \u2013 i tylko to ma znaczenie dla prawa.<\/p>\n\n\n\n
Dlaczego tak si\u0119 dzieje?<\/p>\n\n\n\n
Poniewa\u017c do nieruchomo\u015bci nie mo\u017cna stosowa\u0107 tzw. koncepcji wsp\u00f3lnego portfela, kt\u00f3r\u0105 s\u0105dy czasem wykorzystuj\u0105 w sporach partner\u00f3w dotycz\u0105cych zwyk\u0142ych wydatk\u00f3w. Dla nieruchomo\u015bci liczy si\u0119 tylko akt w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n\n\n\n
Ale dobra wiadomo\u015b\u0107 jest taka, \u017ce to, \u017ce formalnym w\u0142a\u015bcicielem jest tylko jeden partner, nie oznacza, \u017ce drugi traci swoje roszczenia. Mo\u017ce dochodzi\u0107 ich na drodze cywilnej \u2013 jednak nie jako wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciel, lecz jako osoba, kt\u00f3ra ponios\u0142a koszty lub przyczyni\u0142a si\u0119 do nabycia nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n
Je\u017celi nieruchomo\u015b\u0107 widnieje na jednego partnera, a druga osoba wsp\u00f3\u0142finansowa\u0142a zakup, mo\u017cliwe s\u0105 trzy podstawowe \u015bcie\u017cki prawne:<\/p>\n\n\n\n
Dotyczy to przede wszystkim:<\/p>\n\n\n\n
S\u0105dy rozr\u00f3\u017cniaj\u0105:<\/p>\n\n\n\n
Ocena zale\u017cy od indywidualnych okoliczno\u015bci relacji: d\u0142ugo\u015bci zwi\u0105zku, sposobu prowadzenia wsp\u00f3lnego gospodarstwa, wiedzy o tytule w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n\n\n\n
Ta podstawa prawna ma szerokie zastosowanie, gdy:<\/p>\n\n\n\n
Dla przyk\u0142adu mo\u017cemy tu wskaza\u0107 roszczenia o zwrot:<\/p>\n\n\n\n
Tak, ale tylko wtedy, gdy w\u0142a\u015bciciel wyrazi zgod\u0119 i zawrzecie nowy akt notarialny przenosz\u0105cy udzia\u0142 w nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n
Nie da si\u0119 \u201edopisa\u0107\u201d partnera do ksi\u0119gi wieczystej na podstawie jednostronnego wniosku. Je\u015bli druga strona odmawia \u2013 jedyn\u0105 drog\u0105 s\u0105 roszczenia finansowe, nie w\u0142asno\u015bciowe.<\/p>\n\n\n\n
To cz\u0119sty scenariusz. Na przyk\u0142ad:<\/p>\n\n\n\n
W takiej sytuacji \u2013 mimo \u017ce faktycznie pieni\u0105dze pochodzi\u0142y od obu \u2013 formalnie w\u0142a\u015bcicielem jest tylko ten, kto podpisa\u0142 akt.<\/p>\n\n\n\n
W razie rozstania jedyn\u0105 drog\u0105 jest \u017c\u0105danie zwrotu cz\u0119\u015bci nak\u0142ad\u00f3w lub dochodzenie bezpodstawnego wzbogacenia.<\/p>\n\n\n\n
Poniewa\u017c brak jest regulacji dotycz\u0105cych zwi\u0105zku partnerskiego, s\u0105d sprawdza w szczeg\u00f3lno\u015bci:<\/p>\n\n\n\n
S\u0105d na tej podstawie ustala, czy i w jakim zakresie jeden partner mo\u017ce dochodzi\u0107 zwrotu swoich \u015brodk\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n
Aby unikn\u0105\u0107 wieloletnich proces\u00f3w i stresu, warto zawrze\u0107 mi\u0119dzy sob\u0105 umow\u0119, kt\u00f3ra b\u0119dzie regulowa\u0107 zasady zakupu nieruchomo\u015bci, proporcje wk\u0142ad\u00f3w czy spos\u00f3b rozliczenia w przypadku rozstania. Opr\u00f3cz tego, warto, aby partnerzy zadbali jednak o wsp\u00f3lny wpis w ksi\u0119dze wieczystej. A najprostszym ze sposob\u00f3w zabezpieczenia interes\u00f3w obu stron jest po prostu zachowanie dowodu wydatk\u00f3w \u2014 wszelkich potwierdze\u0144 przelew\u00f3w czy faktur.<\/p>\n\n\n\n
Je\u015bli mieszkanie zosta\u0142o kupione wsp\u00f3lnie, ale w ksi\u0119dze wieczystej widnieje tylko jeden partner, nie oznacza to braku mo\u017cliwo\u015bci dochodzenia roszcze\u0144.<\/p>\n\n\n\n
Drugi partner mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 zwrotu nak\u0142ad\u00f3w, rozliczenia wk\u0142adu finansowego, \u015bwiadcze\u0144 na sp\u0142at\u0119 kredytu lub domaga\u0107 si\u0119 rekompensaty z tytu\u0142u bezpodstawnego wzbogacenia.<\/p>\n\n\n\n
Poniewa\u017c jednak ka\u017cda sytuacja jest inna \u2013 a spory mi\u0119dzy partnerami s\u0105d rozstrzyga na podstawie szczeg\u00f3\u0142owej analizy ich relacji i wk\u0142ad\u00f3w \u2013 warto skonsultowa\u0107 si\u0119 z prawnikiem, zanim dojdzie do konfliktu lub podj\u0119cia wa\u017cnych decyzji finansowych.<\/p>\n\n\n\n