Nowa ustawa deweloperska (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) wprowadza istotne zmiany w zakresie procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Procedura ta zosta\u0142a uregulowana w art. 41 ww. ustawy i stosuje si\u0119 j\u0105 zar\u00f3wno do um\u00f3w deweloperskich, jak i do um\u00f3w zobowi\u0105zuj\u0105cych do przeniesienia w\u0142asno\u015bci, o kt\u00f3rych mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
Dotychczasowa ustawa przewidywa\u0142a, \u017ce odbi\u00f3r nast\u0119puje po zawiadomieniu o zako\u0144czeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony w\u0142a\u015bciwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na u\u017cytkowanie. Nowa ustawa deweloperska lekko \u201eprzesuwa\u201d ten moment stanowi\u0105c, \u017ce odbi\u00f3r nast\u0119puje odpowiednio po uprawomocnieniu si\u0119 decyzji o pozwoleniu na u\u017cytkowanie<\/strong> albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zako\u0144czeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Przepisy ustawy nie zabraniaj\u0105 dokonywania tzw. odbior\u00f3w technicznych (przedodbior\u00f3w), ale taki odbi\u00f3r nie mo\u017ce zast\u0105pi\u0107 odbioru w\u0142a\u015bciwego, czyli tego, o kt\u00f3rym mowa w ustawie.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Odbi\u00f3r jest dokonywany w obecno\u015bci nabywcy i sporz\u0105dza si\u0119 z tej czynno\u015bci protok\u00f3\u0142<\/strong>, do kt\u00f3rego nabywca mo\u017ce zg\u0142osi\u0107 wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W odbiorze mog\u0105 oczywi\u015bcie wzi\u0105\u0107 udzia\u0142 r\u00f3wnie\u017c inne osoby wskazane przez nabywc\u0119 lub dewelopera.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n W protokole odnotowuje si\u0119 r\u00f3wnie\u017c odmow\u0119 dokonania odbioru przez nabywc\u0119 w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmow\u0119 uznania wady istotnej przez dewelopera.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Deweloper jest obowi\u0105zany w terminie 14 dni<\/strong> od dnia podpisania protoko\u0142u przekaza\u0107 nabywcy na papierze lub innym trwa\u0142ym no\u015bniku: <\/p>\n Je\u017celi deweloper nie poinformuje w tym terminie nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach uwa\u017ca si\u0119, \u017ce uzna\u0142 wady<\/strong>.<\/p>\n <\/p>\n Zasadniczo, deweloper jest obowi\u0105zany w terminie 30 dni<\/strong> od dnia podpisania protoko\u0142u usun\u0105\u0107 uznane wady<\/strong> lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Je\u017celi deweloper, mimo zachowania nale\u017cytej staranno\u015bci, nie usunie wad w tym terminie, wskazuje inny termin usuni\u0119cia wad wraz z uzasadnieniem op\u00f3\u017anienia. Termin ten nie mo\u017ce powodowa\u0107 nadmiernych niedogodno\u015bci dla nabywcy. Je\u017celi deweloper nie usunie wad w nowym wskazanym przez siebie terminie albo nie wska\u017ce takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin<\/strong> na usuni\u0119cie wad. Po bezskutecznym up\u0142ywie tego terminu nabywca mo\u017ce usun\u0105\u0107 wady na koszt dewelopera<\/strong>.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Zgodnie z ustaw\u0105, nabywca mo\u017ce odm\u00f3wi\u0107 dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, \u017ce lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wad\u0119 istotn\u0105<\/strong> i jednocze\u015bnie deweloper odm\u00f3wi uznania jej w protokole.<\/strong><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Czym jest wada istotna?<\/strong> Przepisy nowej ustawy deweloperskiej nie zawieraj\u0105 jej definicji. W orzecznictwie i literaturze wskazuje si\u0119, \u017ce chodzi o tak\u0105 wad\u0119, kt\u00f3ra uniemo\u017cliwia normalne (zgodne z przeznaczeniem i oczekiwaniami nabywcy) korzystanie z danej rzeczy (nieruchomo\u015bci) albo powa\u017cnie je utrudnia. W praktyce chodzi o wady daleko id\u0105ce, np. inne rozmieszczenie pomieszcze\u0144 w lokalu\/domu ni\u017c wynikaj\u0105ce z projektu czy te\u017c niezgodne z projektem po\u0142o\u017cenie lokalu w budynku. Nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce nie stanowi wady istotnej suma kilku wad nieistotnych (tak: B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz<\/em>, Warszawa 2022, art. 41 nb 55).<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Odmowa uznania wady przez dewelopera mo\u017ce przybra\u0107 dwie postaci \u2013 deweloper mo\u017ce w og\u00f3le nie uzna\u0107 istnienia wady albo uzna\u0107, \u017ce dana wad ma charakter nieistotny.<\/p>\n <\/p>\n W przypadku odmowy dokonania odbioru ze wzgl\u0119du na wad\u0119 istotn\u0105 strony ustalaj\u0105 nowy termin odbioru umo\u017cliwiaj\u0105cy deweloperowi usuni\u0119cie tej wady przed dokonaniem powt\u00f3rnego odbioru. Odmowa dokonania odbioru ze wzgl\u0119du na wad\u0119 istotn\u0105 w ramach powt\u00f3rnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywc\u0119 opinii rzeczoznawcy budowlanego<\/strong>. Jest to ca\u0142kowicie nowe rozwi\u0105zanie. Ustawa przewiduje, \u017ce Nabywca ma wyst\u0105pi\u0107 z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawc\u0119 budowlanego w terminie miesi\u0105ca<\/strong> od dnia odmowy. Co nale\u017cy rozumie\u0107 przez \u201eNabywca wyst\u0119puje z wnioskiem o wydanie opinii\u201d? Zdaniem B. Glinieckiego, nabywca powinien w terminie miesi\u0105ca od dnia odmowy zawrze\u0107 z rzeczoznawc\u0105 umow\u0119 o przygotowanie opinii<\/strong> (B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz, Warszawa 2022, art. 41 nb 76).<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawc\u0119 budowlanego istnienia wady istotnej<\/strong> nabywca mo\u017ce odst\u0105pi\u0107 od umowy. Rezultat oceny rzeczoznawcy b\u0119dzie mia\u0142 wp\u0142yw r\u00f3wnie\u017c na kwesti\u0119 koszt\u00f3w sporz\u0105dzenia opinii. W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawc\u0119 budowlanego istnienia wady istotnej koszty te obci\u0105\u017ca\u0107 b\u0119d\u0105 w ca\u0142o\u015bci nabywc\u0119, natomiast w przypadku stwierdzenia istnienia wady istotnej – dewelopera.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Doda\u0107 wypada, \u017ce w przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole odbioru, stosuje si\u0119 standardow\u0105 procedur\u0119 opisan\u0105 wcze\u015bniej z jedn\u0105 zmian\u0105 – deweloper jest zatem obowi\u0105zany w terminie 30 dni od dnia podpisania protoko\u0142u usun\u0105\u0107 uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego albo wskaza\u0107 inny termin usuni\u0119cia wad wraz z uzasadnieniem op\u00f3\u017anienia. Je\u017celi deweloper nie usunie wad w tym nowym terminie albo w og\u00f3le nie wska\u017ce takiego terminu, nabywca wyznaczy deweloperowi nowy termin na usuni\u0119cie wad. Po bezskutecznym up\u0142ywie tego terminu nabywca mo\u017ce odst\u0105pi\u0107 od umowy<\/strong> \u2013 nie ma zatem mo\u017cliwo\u015bci usuni\u0119cia wady na koszt dewelopera (jak w przypadku wady nieistotnej).<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\nProtok\u00f3\u0142 odbioru. Stwierdzenie wad przez nabywc\u0119.<\/span><\/h3>\n
\n1) informacj\u0119 o uznaniu wad albo
\n2) o\u015bwiadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy.<\/p>\nOdmowa odbioru. Wady istotne.<\/span><\/h3>\n