Jedn\u0105 z nowo\u015bci wprowadzonych now\u0105 ustaw\u0105 dewelopersk\u0105 (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) jest regulacja umowy rezerwacyjnej. W dotychczasowym stanie prawnym umowy rezerwacyjne nie by\u0142y uregulowane ustawowo, a ich powszechne zawieranie by\u0142o oparte na generalnej zasadzie swobody um\u00f3w. Brak jednolitych wymog\u00f3w co do tre\u015bci takich um\u00f3w skutkowa\u0142 licznymi sporami, cho\u0107by w zakresie charakteru op\u0142aty rezerwacyjnej i obowi\u0105zku jej zwrotu przez dewelopera. Sama idea uregulowania umowy rezerwacyjnej w ustawie jest zatem s\u0142uszna, jednak\u017ce spos\u00f3b, w jaki to uczyniono, w kilku aspektach budzi zastrze\u017cenia.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
Zacznijmy jednak od pocz\u0105tku. Jak nowa ustawa deweloperska definiuje umow\u0119 rezerwacyjn\u0105? Zgodnie z art. 29 ust. 2 tej ustawy, umowa rezerwacyjna to umowa mi\u0119dzy deweloperem albo przedsi\u0119biorc\u0105 innym ni\u017c deweloper, o kt\u00f3rym mowa w art. 4, a osob\u0105 zainteresowan\u0105 ofert\u0105 sprzeda\u017cy, zwan\u0105 dalej „rezerwuj\u0105cym”, kt\u00f3rej przedmiotem jest zobowi\u0105zanie do czasowego wy\u0142\u0105czenia z oferty sprzeda\u017cy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwuj\u0105cego<\/strong>.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Umowa rezerwacyjna mo\u017ce poprzedza\u0107 zawarcie nie tylko umowy deweloperskiej, lecz r\u00f3wnie\u017c um\u00f3w zobowi\u0105zuj\u0105cych, o kt\u00f3rych mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 oraz um\u00f3w sprzeda\u017cy z art. 3 i 4 nowej ustawy deweloperskiej. Zawarcie umowy rezerwacyjnej jest fakultatywne<\/strong> \u2013 deweloper (inny przedsi\u0119biorca) nie mo\u017ce wymaga\u0107 jej zawarcia przed umow\u0105 zasadnicz\u0105.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Analizuj\u0105c wy\u017cej przytoczon\u0105 definicj\u0119 ustawow\u0105 umowy rezerwacyjnej od razu nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119, \u017ce obejmuje ona wy\u0142\u0105cznie lokale mieszkalne<\/strong>. Zatem w przypadku zawarcia umowy, kt\u00f3rej przedmiotem by\u0142aby rezerwacja udzia\u0142u we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci hali gara\u017cowej z prawem do wy\u0142\u0105cznego korzystania z okre\u015blonego miejsca postojowego, taka umowa nie b\u0119dzie podlega\u0142a przepisom ustawy reguluj\u0105cych umow\u0119 rezerwacyjn\u0105 (art. 29-34).<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Ponadto, z definicji umowy rezerwacyjnej wynika, \u017ce przedmiotem takiej umowy jest zobowi\u0105zanie dewelopera\u00a0(innego przedsi\u0119biorcy) jedynie do czasowego wy\u0142\u0105czenia z oferty sprzeda\u017cy<\/strong> lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwuj\u0105cego. Nale\u017cy podkre\u015bli\u0107, \u017ce umowa rezerwacyjna nie stanowi umowy przedwst\u0119pnej, wobec czego nie mo\u017ce przewidywa\u0107 zobowi\u0105zania do zawarcia umowy \u2013 ani po stronie dewelopera, ani po stronie osoby rezerwuj\u0105cej. W konsekwencji, rezerwuj\u0105cy nie ma roszczenia wobec dewelopera o zawarcie w kolejnym etapie umowy deweloperskiej lub innej, kt\u00f3r\u0105 umowa rezerwacyjna mo\u017ce poprzedza\u0107.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Jak ju\u017c obecnie wskazuje si\u0119 w literaturze, \u201espos\u00f3b okre\u015blenia przez ustawodawc\u0119 tre\u015bci umowy rezerwacyjnej oraz wynikaj\u0105cych z niej praw i obowi\u0105zk\u00f3w stron nie zapewnia rezerwuj\u0105cemu w\u0142a\u015bciwej ochrony w zrealizowaniu podstawowego celu, jaki stanowi dla niego zawarcie umowy rezerwacyjnej<\/em>.\u201d (B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz, Warszawa 2022, art. 29 nb 16). Mo\u017ce bowiem dochodzi\u0107 do sytuacji, w kt\u00f3rej deweloper (inny przedsi\u0119biorca) nie b\u0119dzie zainteresowany zawarciem kolejnej umowy z tym konkretnym rezerwuj\u0105cym w cenie ustalonej w umowie rezerwacyjnej i nie b\u0119dzie w\u00f3wczas zobowi\u0105zany do zwrotu op\u0142aty rezerwacyjnej (do kwestii zwrotu op\u0142aty rezerwacyjnej powr\u00f3cimy w dalszej cz\u0119\u015bci artyku\u0142u).<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Zgodnie z art. 30 nowej ustawy deweloperskiej, umow\u0119 rezerwacyjn\u0105 zawiera si\u0119 w formie pisemnej pod rygorem niewa\u017cno\u015bci<\/strong>. Umowa ta ma okre\u015bla\u0107 w szczeg\u00f3lno\u015bci: <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Zgodnie z ustaw\u0105 Strony zawieraj\u0105 umow\u0119 rezerwacyjn\u0105 na czas okre\u015blony<\/strong>. Ustawodawca wskaza\u0142 r\u00f3wnie\u017c, \u017ce w przypadku ubiegania si\u0119 przez rezerwuj\u0105cego o kredyt czas ten powinien uwzgl\u0119dnia\u0107 okres niezb\u0119dny do uzyskania przez rezerwuj\u0105cego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Bior\u0105c pod uwag\u0119 aktualny czas oczekiwania na zako\u0144czenie procedur bankowych, w mojej ocenie okres rezerwacji powinien wynosi\u0107 2-3 miesi\u0105ce.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Ustalenie op\u0142aty rezerwacyjnej w umowie rezerwacyjnej jest zgodnie z ustaw\u0105 fakultatywne<\/strong>. Zgodnie bowiem z art. 32 ust. 1 Strony umowy rezerwacyjnej mog\u0105 ustali\u0107, \u017ce zobowi\u0105zanie wynikaj\u0105ce z tej umowy jest zwi\u0105zane z obowi\u0105zkiem poniesienia przez rezerwuj\u0105cego op\u0142aty rezerwacyjnej. Ustawa przewiduje r\u00f3wnie\u017c, \u017ce wysoko\u015b\u0107 op\u0142aty rezerwacyjnej nie mo\u017ce przekracza\u0107 1% ceny<\/strong> lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego okre\u015blonej w prospekcie informacyjnym.<\/p>\n <\/p>\n Je\u017celi kolejnym krokiem b\u0119dzie zawarcie umowy deweloperskiej (lub innej spo\u015br\u00f3d wymienionych w ustawie), op\u0142ata rezerwacyjna musi by\u0107 zaliczona na poczet ceny<\/strong> nabycia przedmiotu umowy. Co wi\u0119cej, w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej albo jednej z um\u00f3w, o kt\u00f3rych mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, deweloper ma obowi\u0105zek przekaza\u0107 op\u0142at\u0119 rezerwacyjn\u0105 na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsi\u0119wzi\u0119cia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie p\u00f3\u017aniej ni\u017c w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Ustawodawca przewidzia\u0142 nast\u0119puj\u0105ce sytuacje, z kt\u00f3rymi wi\u0105za\u0107 si\u0119 b\u0119dzie obowi\u0105zek zwrotu op\u0142aty rezerwacyjnej<\/strong>: <\/p>\n <\/p>\n Dodatkowo ustawa stanowi, \u017ce w przypadku gdy umowa sprzeda\u017cy, o kt\u00f3rej mowa w art. 3 albo art. 4<\/strong>, zosta\u0142a poprzedzona umow\u0105 rezerwacyjn\u0105, a deweloper albo przedsi\u0119biorca inny ni\u017c deweloper nie usun\u0105\u0142 wad<\/strong> zg\u0142oszonych do protoko\u0142u odbioru i nabywca nie przyst\u0105pi\u0142 do podpisania umowy przenosz\u0105cej w\u0142asno\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, op\u0142ata rezerwacyjna jest zwracana w podw\u00f3jnej wysoko\u015bci. W kontek\u015bcie tego przepisu ustawy nale\u017cy podnie\u015b\u0107 dwie kwestie – po pierwsze, przepisy nowej ustawy deweloperskiej nie nak\u0142adaj\u0105 na dewelopera (innego przedsi\u0119biorcy) obowi\u0105zku usuwania wad zg\u0142oszonych przed zawarciem um\u00f3w sprzeda\u017cy, o kt\u00f3rych mowa w art. 3 albo art. 4 (tak: B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz<\/em>, Warszawa 2022, art. 34 nb 24). Po drugie, taka konstrukcja ustawowa nie przewiduje rozwi\u0105zania sytuacji, w kt\u00f3rej rezerwuj\u0105cy zg\u0142asza wady do protoko\u0142u odbioru, ale deweloper (inny przedsi\u0119biorca) ich nie uznaje.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\nForma i tre\u015b\u0107 umowy deweloperskiej<\/span><\/h3>\n
\n1) strony, miejsce i dat\u0119 zawarcia umowy;
\n2) cen\u0119 lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwuj\u0105cego z oferty sprzeda\u017cy;
\n3) wysoko\u015b\u0107 op\u0142aty rezerwacyjnej, o kt\u00f3rej mowa w art. 32 ust. 1, je\u017celi taka op\u0142ata zosta\u0142a przewidziana przez strony;
\n4) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwuj\u0105cego b\u0119dzie wy\u0142\u0105czony z oferty sprzeda\u017cy;
\n5) okre\u015blenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
\n6) okre\u015blenie powierzchni u\u017cytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i uk\u0142adu pomieszcze\u0144.<\/p>\nCzas obowi\u0105zywania umowy rezerwacyjnej<\/span><\/h3>\n
Op\u0142ata rezerwacyjna<\/span><\/h3>\n
Zwrot op\u0142aty rezerwacyjnej<\/span><\/h3>\n
\n1)<\/strong> rezerwuj\u0105cy nie uzyska\u0142 pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w zwi\u0105zku z negatywn\u0105 ocen\u0105 zdolno\u015bci kredytowej;
\n2)<\/strong> deweloper albo przedsi\u0119biorca inny ni\u017c deweloper, o kt\u00f3rym mowa w art. 4, nie wykonuje zobowi\u0105zania wynikaj\u0105cego z umowy rezerwacyjnej, czyli nie wy\u0142\u0105cza ze sprzeda\u017cy okre\u015blonego lokalu (domu jednorodzinnego) przez ca\u0142y ustalony okres rezerwacji \u2013 w tym przypadku op\u0142ata rezerwacyjna jest zwracana w podw\u00f3jnej wysoko\u015bci;
\n3)<\/strong> deweloper dokona\u0142 zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego za\u0142\u0105cznikach bez poinformowania rezerwuj\u0105cego<\/strong> \u2013 to oznacza, \u017ce zmiana, o kt\u00f3rej rezerwuj\u0105cy zostanie poinformowany, nawet je\u015bli jej nie zaakceptuje, nie b\u0119dzie podstaw\u0105 do \u017c\u0105dania zwrotu op\u0142aty rezerwacyjnej (tak: B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz<\/em>, Warszawa 2022, art. 33 nb 5).<\/p>\n