{"id":241,"date":"2020-01-03T16:26:39","date_gmt":"2020-01-03T15:26:39","guid":{"rendered":"https:\/\/krpwojcik.pl\/?p=241"},"modified":"2025-06-17T23:30:51","modified_gmt":"2025-06-17T21:30:51","slug":"czy-wspolwlasciciel-moze-wynajac-mieszkanie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ww-kancelaria.pl\/blog\/czy-wspolwlasciciel-moze-wynajac-mieszkanie\/","title":{"rendered":"Czy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce wynaj\u0105\u0107 mieszkanie?"},"content":{"rendered":"

\u201eCzy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce wynaj\u0105\u0107 mieszkanie<\/em>\u201d to jedno z zapyta\u0144, kt\u00f3re sugeruje najpopularniejsza wyszukiwarka internetowa, gdy zacznie si\u0119 wpisywa\u0107 \u201eczy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce<\/em>\u201d. Obok niego pojawiaj\u0105 si\u0119 te\u017c inne sugestie, m. in. \u201e… sprzeda\u0107 auto<\/em>\u201d, \u201e… sprzeda\u0107 dom<\/em>\u201d. Cz\u0119stotliwo\u015b\u0107 wyszukiwania tego typu zagadnie\u0144 wskazuje na istotny w \u017cyciu codziennym problem \u2013 jakich czynno\u015bci prawnych mo\u017ce dokona\u0107 wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciel sam, a do jakich potrzebuje pozosta\u0142ych wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli. O tym w niniejszym wpisie.<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Zgoda wszystkich czy zgoda wi\u0119kszo\u015bci wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli?<\/span><\/h3>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, do rozporz\u0105dzania rzecz\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 oraz do innych czynno\u015bci, kt\u00f3re przekraczaj\u0105 zakres zwyk\u0142ego zarz\u0105du, potrzebna jest zgoda wszystkich wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli<\/strong>. W braku takiej zgody wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele, kt\u00f3rych udzia\u0142y wynosz\u0105 co najmniej po\u0142ow\u0119, mog\u0105 \u017c\u0105da\u0107 rozstrzygni\u0119cia przez s\u0105d, kt\u00f3ry orzeknie maj\u0105c na wzgl\u0119dzie cel zamierzonej czynno\u015bci oraz interesy wszystkich wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli. Zgodnie za\u015b z art. 201 Kodeksu cywilnego, do czynno\u015bci zwyk\u0142ego zarz\u0105du rzecz\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 potrzebna jest zgoda wi\u0119kszo\u015bci wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli.<\/strong> W braku takiej zgody ka\u017cdy ze wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 upowa\u017cnienia s\u0105dowego do dokonania czynno\u015bci.<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

M\u00f3wi\u0105c pro\u015bciej: po pierwsze, aby rzecz wsp\u00f3ln\u0105 (ruchomo\u015b\u0107 albo nieruchomo\u015b\u0107) zby\u0107, np. poprzez sprzeda\u017c, wszyscy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele musz\u0105 na takie zbycie wyrazi\u0107 zgod\u0119. Po drugie, zgoda wszystkich wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli potrzebna jest r\u00f3wnie\u017c do czynno\u015bci przekraczaj\u0105cych zakres zwyk\u0142ego zarz\u0105du. Po trzecie, aby dokona\u0107 czynno\u015bci mieszcz\u0105cej si\u0119 w ramach zwyk\u0142ego zarz\u0105du rzecz\u0105 wsp\u00f3ln\u0105, wystarczy zgoda wi\u0119kszo\u015bci. W tym miejscu z pewno\u015bci\u0105 pojawia si\u0119 pytanie \u2013 czym jest w og\u00f3le zwyk\u0142y zarz\u0105d i w jakich sytuacjach dojdzie do jego przekroczenia?<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Zwyk\u0142y zarz\u0105d i jego przekroczenie<\/span><\/h3>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Og\u00f3lnie rzecz bior\u0105c, w orzecznictwie wskazuje si\u0119, \u017ce przez czynno\u015bci zwyk\u0142ego zarz\u0105du<\/strong> nale\u017cy rozumie\u0107 za\u0142atwianie bie\u017c\u0105cych spraw i zwi\u0105zanych ze zwyk\u0142\u0105 eksploatacj\u0105 rzeczy oraz utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia rzeczy, a tak\u017ce zarz\u0105dzanie (administrowanie) rzecz\u0105. Wszystkie inne czynno\u015bci b\u0119d\u0105 zatem nale\u017ca\u0142y do grupy \u201eprzekraczaj\u0105cych zakres zwyk\u0142ego zarz\u0105du<\/strong>\u201d. Chodzi nie tylko o rozporz\u0105dzanie rzecz\u0105 wsp\u00f3ln\u0105, lecz tak\u017ce o zmian\u0119 jej przeznaczenia lub istotn\u0105 zmian\u0119 samej rzeczy. Tytu\u0142em przyk\u0142adu: nadbudowa, przebudowa (zmiana przeznaczenia), rozbudowa, remont generalny budynku lub jego cz\u0119\u015bci b\u0105d\u017a poszczeg\u00f3lnych pomieszcze\u0144 wsp\u00f3lnych powszechnie s\u0105 uznawane za czynno\u015bci niemieszcz\u0105ce si\u0119 w granicach zwyk\u0142ego zarz\u0105du nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105.<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Podsumowuj\u0105c t\u0119 cz\u0119\u015b\u0107 \u2013 do czynno\u015bci prawnych o najpowa\u017cniejszych skutkach, czyli do rozporz\u0105dzenia rzecz\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 (np. poprzez sprzeda\u017c czy darowizn\u0119) i czynno\u015bci przekraczaj\u0105cych zakres zwyk\u0142ego zarz\u0105du t\u0105 rzecz\u0105 (np. przebudowa budynku czy te\u017c kosztowny remont dachu) potrzebna jest zgoda wszystkich wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli \u2013 takich czynno\u015bci nie mo\u017ce dokona\u0107 tylko jeden wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciel bez zgody pozosta\u0142ych. Zatem odpowied\u017a na sugerowane zapytania z wyszukiwarki \u2013 czy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce sam sprzeda\u0107 dom\/auto \u2013 jest jedna. Bez zgody pozosta\u0142ych wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli nie mo\u017ce.<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Problematyczny najem<\/span><\/h3>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

A co z umow\u0105 najmu? Czy jest to czynno\u015b\u0107 prawna nale\u017c\u0105ca do grupy \u201ezwyk\u0142ego zarz\u0105du\u201d czy nie? Jak to cz\u0119sto bywa, zdania s\u0105 podzielone i bardzo cz\u0119sto wskazuje si\u0119, \u017ce kwalifikacja zale\u017cy od okoliczno\u015bci konkretnej sprawy. W jednym z orzecze\u0144 S\u0105du Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa s\u0142usznie wskazano, \u017ce ta sama czynno\u015b\u0107 mo\u017ce mie\u015bci\u0107 si\u0119 w granicach zarz\u0105du jedn\u0105 rzecz\u0105, a przekracza\u0107 je w odniesieniu do innej rzeczy, a nawet, w zale\u017cno\u015bci od okoliczno\u015bci w odniesieniu do tej samej rzeczy, ale w r\u00f3\u017cnym czasie. Np. wydzier\u017cawienie nieruchomo\u015bci jest zazwyczaj czynno\u015bci\u0105 przekraczaj\u0105c\u0105 zakres zwyk\u0142ego zarz\u0105du<\/strong>, ale w sytuacji, gdy dzier\u017cawa jest kontynuacj\u0105 dotychczasowego sposobu u\u017cytkowania nieruchomo\u015bci, a zw\u0142aszcza gdy nie chodzi o dzier\u017caw\u0119 wieloletni\u0105, to do tej skuteczno\u015bci wystarcza zgoda wi\u0119kszo\u015bci wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli. W rozstrzyganej sprawie S\u0105d uzna\u0142, \u017ce umowa najmu lokalu u\u017cytkowego (nie mieszkalnego) nie stanowi czynno\u015bci przekraczaj\u0105cej zwyk\u0142y zarz\u0105d nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105<\/strong>: \u201eJe\u017celi wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele korzystaj\u0105 z nieruchomo\u015bci budynkowej w spos\u00f3b gospodarczy, nieruchomo\u015b\u0107 s\u0142u\u017cy im wy\u0142\u0105cznie do czerpania po\u017cytk\u00f3w z najmu lokali w nim znajduj\u0105cych si\u0119 to czynno\u015b\u0107 zawarcia umowy najmu nale\u017cy traktowa\u0107 jako czynno\u015b\u0107 zwyk\u0142ego zarz\u0105du w odniesieniu do tej nieruchomo\u015bci. W czynno\u015bci tej mie\u015bci si\u0119 bowiem pe\u0142ny cel gospodarczy korzystania z rzeczy wsp\u00f3lnej przez wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli, pobieranie po\u017cytk\u00f3w na podstawie stosunku prawnego\u201d (sygn. akt I Ns 73\/14). W odniesieniu za\u015b do najmu lokalu mieszkalnego, to zasadniczo zawarcie takiej umowy powinno by\u0107 kwalifikowane jako czynno\u015b\u0107 przekraczaj\u0105ca zwyk\u0142y zarz\u0105d<\/strong> (tak wskaza\u0142 cho\u0107by S\u0105d Okr\u0119gowy w \u0141odzi w sprawie o sygn. akt III Ca 1001\/15), wymagaj\u0105ca zatem zgody wszystkich wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli, aczkolwiek \u2013 jak wspomniano wy\u017cej \u2013 ocenie powinien podlega\u0107 konkretny przypadek, w tym stosunki prawne pomi\u0119dzy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielami.<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Je\u015bli potrzebuj\u0105 Pa\u0144stwo pomocy prawnej w sprawach zwi\u0105zanych ze wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci\u0105,<\/em> zapraszamy do kontaktu<\/a>.<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 wynajem mieszkania – radca prawny wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 – radca prawny Wroclaw – adwokat Wroc\u0142aw<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\u201eCzy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce wynaj\u0105\u0107 mieszkanie\u201d to jedno z zapyta\u0144, kt\u00f3re sugeruje najpopularniejsza wyszukiwarka internetowa, gdy zacznie si\u0119 wpisywa\u0107 \u201eczy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce\u201d. Obok niego pojawiaj\u0105 si\u0119 te\u017c inne sugestie, m. in. \u201e… sprzeda\u0107 auto\u201d, \u201e… sprzeda\u0107 dom\u201d. Cz\u0119stotliwo\u015b\u0107 wyszukiwania tego typu […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":199,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[13,12],"tags":[71,72,73,74,75],"class_list":["post-241","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-nieruchomosci","category-prawo-cywilne","tag-najem","tag-prawa-wspolwlasciciela","tag-wspolwlasnosc","tag-wynajem-mieszkania","tag-zgoda-wspolwlascicieli"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ww-kancelaria.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/241","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ww-kancelaria.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ww-kancelaria.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ww-kancelaria.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ww-kancelaria.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=241"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/ww-kancelaria.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/241\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":680,"href":"https:\/\/ww-kancelaria.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/241\/revisions\/680"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ww-kancelaria.pl\/blog\/wp-json\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ww-kancelaria.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=241"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ww-kancelaria.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=241"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ww-kancelaria.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=241"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}